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その(1)不動産投資信託とは

「あの駅前の空き地。あそこにショッピングセンターを作ったら、もうかるだろうなあ…」

そんな妄想をしたことはありませんか?

しかしこれを妄想だけで終わらせず、本当にショッピングセンターを建ててしまう人たちがいます。それが「投資法人」という組織。

投資法人は「ここに建物を建てよう」という発想から、資金を集めて本当に実行してしまうのです。

投資法人と不動産投資信託(REIT)

では投資法人は、どのようにしてその資金を集めるのでしょうか。

投資法人はまず「投資口」と呼ばれる券を興味のある人たちに発行します。現在は電子管理のもと行うのが一般的です。

この投資口とは、「もうかったら利益を分配するから、私たちにお金を預けてください」といった内容のもの。

たくさんの人が興味を持ち、この投資口を買ってくれれば、投資法人にはお金、つまり資金が集まります。

以上のような流れで、投資法人は資金を集めて建設するのです。そして、その建設・運営で儲かったお金は、約束通り、投資口を買ってくれた人たちに分配します。

ここで注目したいのが、興味を持って投資をしただけで、利益を得た「投資口を買った人たち」。

投資法人の方と違い、建設や運営は一切していません。また投資口は誰でも買えるので、特別な知識も持っていません。

彼らが行ったこの、興味を持った投資法人に投資をすることを、不動産投資信託(REIT)と言います。以下に初心者でも分かる不動産投資信託(REIT)の説明について詳しくまとめました。

初心者必見!不動産投資信託(REIT)とは

初心者必見!不動産投資信託とは

リートとはReal Estate Investment Trustの頭文字をとってREIT(リート)と呼ばれるもの。これを日本語に訳せば不動産投資信託になります。

投信を少しでもかじったことがあれば、株や債券のかわりに不動産を証券化した投資信託をイメージされるでしょう。

初心者向けにいうと、不動産投資信託とは多くの投資家から集めた資金でオフィスビル、住宅、商業施設、ホテル、物流施設、シニア住宅、インフラ施設といった不動産を購入し、賃貸収益や売却益などを投資家に分けて配る投資商品です。

投資信託ですから、株式などと同じように証券取引所に上場されていて、証券会社を通じていつでも売買ができます。

このリート(不動産投資信託)の良いところは、個人では購入できないような莫大な資金が必要なオフィスビルや商業施設、ホテルなどを比較的少額な資金で購入(投資)できることです。

不動産投資信託(REAT)の仕組み

REIT(リート)の仕組みを簡単にいうと、投資家から資金を集めて不動産を運用。それによって得る賃料収入等を原資として、投資家に分配するまでが一連の流れになります。

このため、一般的な不動産投資信託は「投資法人」という特別な法人を作ることから始まります。設立の母体は、多くが不動産会社。投資法人の設立後は、証券会社の助言に基づいて、証券取引所に上場させます。

ここで投資・運用をするわけですが、投資法人は不動産を保有・運用することのみを目的として作られた法人なので、それ以外の業務を行うことはできません。実際の投資・運用の判断を行なうのは外部委託業者である「資産運用会社」になります。

不動産投資信託(J-REIT/リート)の仕組み図

資産運用会社が投資信託におけるファンドマネージャーと同じ役割を果たし、リサーチ・投資する不動産の選別・投資判断、取得・売却など実質的な運営に携わるのです。

その(2)投資信託の魅力≫

会社型REITと契約型REIT

REITには、会社型と契約型の2種類があります。ここまで説明してきた投資法人は、すべて会社型にあたります。

では、契約型とは、どのようなものなのでしょう?

契約型

投資対象が不動産であるものを、契約型REITと呼びます。

契約型とは、運用のプロである運用会社にお金を預けて、利益が出たら分配金をもらう、という仕組みです。

会社型とは違って、そこに投資法人は登場しません。

運用会社は、いろいろな投資信託を運用しています。外国株式を運用対象にしたものや、国内債権を対象にしたものなど、その種類は数千にも及びます。

売買における「会社型」と「契約型」の違い

会社型と契約型では、売買における勝手も異なります。以下に条件ごとの特徴をまとめました。

  • 申し込み窓口
    会社型…証券取引所に上場しているので、取引所の営業時間内であれば、いつでも売買が可能。
    契約型…証券会社や銀行などの窓口で申込み。
    ※窓口によって、扱っている投資信託の種類が違うので、希望の投資信託がどの窓口でも買える、というわけではない。
  • ネット証券の取り扱い
    会社型…ネット証券から注文可能。
    契約型…可能だが、取り扱いが少ない。
  • 売買手数料
    会社型…料金や仕組みは、ほぼ株と同じ。
    契約型…一般的には、時価の3%前後。買いと売りで、3%×2回手数料がかかる。その他、月々の運用手数料も発生。

J-REITが生まれた背景とは

元々、REITという投資商品は1960年にアメリカで誕生しました。その後30年の時を経て折から、不動産市況の活性化に伴い1990年代に急速に取引量が拡大。一般の投資家の耳にもニュースとして入ってきたものです。

日本では2000年の11月に、ようやく改正投資信託法でリートの取扱ができるようになり、2001年9月に初めてのリートが東京証券取引所に上場されました。

ちなみに日本版のリートであるJ-REIT(ジェイリート)は、事実上海外の不動産に投資できません。このことから、単にREITと区別する意味でもJ-REIT(日本リート)と呼ばれています。

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