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FFO倍率

ここでは、REIT(リート)銘柄の割高・割安を判断する基準の一つ、FFO倍率について解説します。

REITを選ぶ指標FFO倍率とは?

FFO倍率とは、現在のREITの価格が、理論上、割安か割高かを判断する指標です。NAV倍率とほぼ似たような基準と考えていて良いでしょう。

株式理論でいうところの、PERにあたります。

FFO倍率の計算式

  • FFO=当期純利益+減価償却費+(売却損-売却益)
  • FFO倍率=投資口価格(株価)÷1口当たりのFFO

自分で計算をすると少々面倒なので、FFO倍率の値を知りたい場合は、証券会社等のサイトですでに公表中のFFO倍率を確認しましょう。

FFO倍率をどのように投資に活かすか?

FFO倍率は、数字が低ければ低いほど割安ということになります。

NAB倍率は1を基準に割安か割高かを見るものですが、FFO倍率は、他の銘柄に比べて割安かどうかを見ることができます。

具体的な利用例

まずREIT全銘柄(2月10日現在50銘柄)のFFO倍率の平均をとり、狙っているREIT銘柄のFFO倍率が、平均より下であれば割安と判断できます。

また、REITの同じカテゴリに属する銘柄陣の平均を取り(住宅特化型銘柄など)、この平均から、自分が気になる銘柄が上か下見れば、割安感・割高感が一層リアルに感じられます。

PER(株価純資産倍率)との違い

FFO倍率は、株式理論のPERに近い発想と紹介しましたが、大きく異なる点もあります。

株式の世界でPERは、多くの問題が指摘されている指標です。

その中の一つに、会社によって、同じ業種だったとしても収益性が違うという問題があります。例えば、同じ自動車業界でも、トヨタと日産は収益性が違います。これがPERという指標の信頼を落とす原因でした。

しかし、REITは投資対象が全て不動産です。不動産の収益性は、安定しています。株式銘柄に比べると、各REITの収益性に大きな差異はありません。

よって、REITにおけるFFO倍率の値は、収益性の違いを考えずに率直にとらえて良いでしょう。

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